1. 사건 개요
 
의뢰인(신규 임차인)의 가족이 서울 소재 상가에서 10년 이상 요식업을 운영하여 왔습니다. 기존 임대차 종료 과정에서 권리금 회수기회 방해를 원인으로 임대인을 상대로 손해배상 청구 소송이 제기되었고, 이후 임대인이 의뢰인(신규 임차인)과 임대차계약을 체결하는 조건으로 합의가 이루어져 소가 취하되었습니다.
 
그런데 합의 이후 임대인이 의뢰인에게 제시한 임대차계약서의 특약 조항 및 제소전화해 조항에는, 합의서의 취지에 부합하지 않거나 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')의 강행규정에 반하는 내용이 다수 포함되어 있었습니다. 의뢰인은 계약 체결 전 각 조항의 법적 위험성을 종합적으로 검토하여 달라는 자문을 요청하였습니다.
 
2. 검토 결과
 
법률사무소 명건은 임대인이 제시한 계약서의 각 특약 조항 및 제소전화해 조항을 상가임대차법, 민법, 민사소송법 등 관련 법령에 비추어 종합 검토하고, 아래와 같은 결론을 도출하였습니다.
 
1) 갱신요구권 행사를 제한하는 조항
 
계약서에는 임차인이 계약 종료 전 일정 기간 내에 서면으로 갱신을 요청하지 않으면 계약이 종료되는 구조가 설계되어 있었습니다. 이는 상가임대차법 제10조 제1항이 보장하는 법정 행사 기간(만료 6개월 전부터 1개월 전까지) 외에 추가적인 의무를 부과함으로써, 임차인이 그 의무를 해태하면 갱신요구권 자체가 소멸하는 것처럼 오인될 소지가 있습니다. 이는 임차인에게 불리한 약정으로서 상가임대차법 제15조 강행규정에 위반될 수 있으므로, 해당 조항의 수정 또는 삭제를 요구할 것을 권고하였습니다.
 
2) 임대료·관리비 연체를 이유로 한 즉시 해지 조항
 
계약서는 차임 또는 관리비 연체 총액이 3기에 달하는 경우(연속 여부 불문) 별도의 최고 없이 임대인이 즉시 해지할 수 있다고 규정하였습니다. 비연속 연체를 합산하여 해지권을 발동할 수 있도록 한 구조는 임차인의 임대차 존속 이익을 과도하게 제한합니다. 또한 관리비 연체를 해지 사유로 인정하는 것은 상가임대차법에 존재하지 않는 해지권을 임의로 창설하는 것으로 임차인에게 현저히 불리합니다. 차임 조항은 연속 3기 이상 연체로 한정하는 방향으로 수정하고, 관리비 연체 해지 조항은 전부 삭제할 것을 강력히 권고하였습니다.
 
3) 계약 무효화 가능 독소 조항
 
계약서에는 임차인과 전 임차인의 가족관계 등 임차인의 계약 이행과 직접 무관한 외부 사정을 이유로 임대인이 임의로 계약을 무효로 선언하거나 재협상을 강제할 수 있도록 설계된 조항이 포함되어 있었습니다. 이는 임차인의 귀책사유와 무관한 사유로 임대차를 종료시킬 수 있는 임의 해지권을 임대인에게 부여하는 것으로, 임차인의 임대차 존속 이익을 보호하는 상가임대차법의 취지에 반합니다. 해당 조항의 전부 삭제를 강력히 요구하되, 임대인이 삭제를 거부하는 경우 계약 체결 자체를 재고할 것을 권고하였습니다.
 
4) 제소전화해 조항의 다층적 위험
 
제소전화해 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로(민사소송법 제220조), 각 조항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 구체적으로는 아래 사항을 집중 검토하였습니다.
 
• 원상복구 의무 승계 조항: 신규 임차인이 전 임차인의 시설을 인수하여 영업한다는 사정만으로 전 임차인의 원상복구 의무까지 당연히 승계하는 법리는 존재하지 않습니다. 이 조항은 법적 근거 없이 과도한 의무를 부과하고, 추후 권리금 회수 시에도 불리하게 작용할 수 있으므로 삭제를 우선적으로 요구할 것을 권고하였습니다.

• 명도 지연 손해배상금 조항: 지연 손해배상금을 정상 월세의 150%로 설정한 것은 통상적인 수준을 현저히 초과하므로, 100% 수준으로 감액을 요구할 것을 권고하였습니다.

• 임대인의 일방적 추가 조항: 임대인이 단독으로 제소전화해 조항을 추가할 수 있다는 조항은 쌍방 합의를 본질로 하는 제소전화해의 법적 성격을 근본적으로 훼손합니다. 임차인이 인감증명서와 위임장을 사전에 임대인에게 제출한 상태에서 이 조항이 존재하면, 임대인이 임차인 모르게 불리한 내용을 추가하여 화해 신청을 하더라도 확정판결에 준하는 효력을 갖는 화해조서에 구속될 수 있습니다. 이 조항은 이 사건 계약서 전체에서 가장 위험한 조항으로, 반드시 삭제를 요구할 것을 권고하였습니다.

• 인감증명서·위임장 사전 제출 요구: 계약 체결 시 위임장을 임대인에게 백지로 제출하는 것은 극히 위험합니다. 제소전화해가 신청된 이후 법원이 지정하는 화해기일에 직접 출석하여 화해 내용을 확인한 후 처리하겠다는 입장을 명확히 표명할 것을 권고하였습니다.