의뢰인들(채권자)은 서울 서초구 소재 건물의 공유 소유자들입니다. 이들은 2012년 6월 30일부터 해당 건물 1층 35㎡를 채무자에게 임대하였고, 채무자는 그 공간에서 공인중개사사무소를 운영해 왔습니다. 최초 계약 이후 별도의 계약서 재작성 없이 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따라 매년 묵시적 갱신이 반복되어 온 임대차관계였습니다.

문제는 2024년 1월부터 시작되었습니다. 채무자는 그달부터 월 차임(부가세 포함 880,000원)을 납부하지 않기 시작하였습니다. 이후 2024년 4월, 2025년 2월, 2025년 7월 세 차례에 걸쳐 부분적으로 일부 금액을 지급하였을 뿐, 나머지 차임은 전혀 지급하지 않았습니다.

그 결과 2026년 9월 30일 기준으로 미납 차임은 무려 16,714,000원에 이르렀습니다. 이는 임대차보증금(15,000,000원)을 이미 초과한 금액이며, 3기의 차임액을 넘어 18기 이상에 해당하는 규모였습니다.

의뢰인들은 2026년 8월 3일, 채무자에게 내용증명을 발송하여 2026년 8월 20일까지 미납 차임 전액 납부를 요구하되, 기한 내 입금이 이루어지지 않으면 임대차계약을 해지한다는 정지조건부 해지 통보를 하였습니다. 채무자는 2026년 8월 7일 내용증명으로 직접 "8월 20일까지 완불은 불가능하다"는 입장을 밝혔고, 실제로 기한까지 차임을 납부하지 않았습니다.

이로써 임대차계약은 2026년 8월 20일 종료되었고, 채무자는 이 사건 부동산을 반환할 의무를 지게 되었습니다.

이 사건의 핵심 과제는 두 가지였습니다.

첫째, 피보전권리(가처분으로 보전할 권리)를 명확히 소명하는 것이었습니다.

저희는 두 가지 근거를 중첩적으로 제시하였습니다.

• 소유권에 기한 인도청구권: 의뢰인들은 등기부상 해당 건물의 공유 소유자(지분 합계 10/10)로, 소유권에 기하여 무권원 점유자를 상대로 인도를 청구할 권리가 있습니다.

• 임대차계약 해지에 따른 계약상 반환청구권: 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우 계약갱신요구권을 인정하지 않으며, 이 경우 임대인의 계약 해지가 가능합니다. 채무자는 18기를 초과하는 차임을 연체하였고, 의뢰인들의 정지조건부 해지 통보가 2026년 8월 20일 조건 성취로 효력을 발생하였으므로, 임대차계약은 적법하게 종료되어 채무자는 부동산을 반환할 의무가 있습니다.

둘째, 보전의 필요성을 구체적으로 소명하는 것이었습니다.

현실에서 부동산 점유의 이전은 매우 용이합니다. 특히 채무자가 운영하는 공인중개사사무소는 업종 특성상 제3자와의 전대차 또는 점유 이전이 어렵지 않습니다. 만약 채무자가 점유를 제3자에게 이전할 경우, 채권자들로서는 본안 판결을 받더라도 집행이 불가능해지고, 새로 발견된 점유자를 상대로 점유이전금지가처분과 본안소송을 처음부터 반복하여야 하는 불합리한 상황이 발생합니다.

저희는 이러한 집행 불능의 위험과 절차 반복의 부당성을 신청원인에서 구체적으로 서술하여 보전의 필요성을 충분히 소명하였습니다. 아울러, 담보 제공 방법으로 지급보증위탁계약 체결 문서를 활용하여 신속한 절차 진행을 도모하였습니다.

서울중앙지방법원은 2026년 10월 7일, 저희의 신청을 그대로 받아들여 가처분 결정을 결정하였습니다.

이 결정으로, 채무자는 점유를 제3자에게 이전하거나 점유명의를 변경하는 것이 법적으로 금지되었습니다. 향후 의뢰인들이 본안소송(건물인도 청구)에서 승소하더라도, 그 집행이 채무자의 임의적 행동으로 방해받는 상황을 완전히 차단한 것입니다.