의뢰인은 경기도 고양시 소재 상가 건물의 1층에서 커피숍을 운영하던 임차인입니다. 의뢰인은 2022년 7월 18일, 건물의 시행사(이하‘시행사’)와 임대차보증금 5,000만 원, 월 차임 약 308만 원으로 임대차계약을 체결하고, 2022년 7월 25일부터 점유를 개시하여 인테리어 공사를 마친 후 영업을 시작하였습니다.

이 사건의 배경에는 다음과 같은 복잡한 신탁 구조가 있었습니다.

[이중 신탁구조의 흐름]

이 상가 건물은 원래 시행사와 체결한‘관리형 토지신탁계약’ 에 따라 신축된 건물이었습니다. 위 신탁사가 2022년 4월 수탁자로서 소유권보존등기를 마쳤고, 이 구조 안에서 시행사가 임대 업무를 수행하여 의뢰인과 임대차계약을 체결한 것입니다.

그런데 임대차계약 체결 이후인 2022년 8월 5일, 시행사는 다른 신탁사(이하 ‘신탁사’)를 수탁자로 하는‘부동산담보신탁계약’을 추가로 체결하였습니다. 이어서 관리형 토지신탁이 종료되면서, 2022년 9월 7일 하루 만에 ① 시행사 명의로 소유권이전등기가 경료되고, ② 곧바로 신탁사 앞으로 부동산담보신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기가 경료되었습니다.

결국 의뢰인의 임차 부동산은 신탁사의 소유가 되었습니다.

[보증금 반환 거부와 갈등]

의뢰인은 두 차례의 묵시적 갱신으로 임대차 기간이 2026년 8월 31일까지 연장된 상태에서, 시행사와 협의하여 2026년 8월 20일을 임대차 종료일로 합의 해지하고 상가에서 퇴거하였습니다. 그런데 시행사는 퇴거 직전 돌연 임대차기간 중 차임 인상분이 미납되었다거나 원상복구 의무를 이행하지 않았다는 이유를 들며 보증금 반환을 거절하였습니다. 반면 신탁사는“신탁계약서상 보증금 반환의무는 위탁자인 시행사가 부담하도록 되어 있으므로 우리는 책임이 없다”는 입장이었습니다.

이에 의뢰인은 폐업 준비를 마친 상황에서 대항력과 우선변제권이 소멸될 위기에 처하자, 저희 법률사무소 명건에 도움을 요청하였습니다.

이 사건에서 저희가 집중적으로 검토한 핵심 쟁점은“신탁계약에서 임대인 지위를 위탁자(시행사)에게 유보한다고 명시했더라도, 신탁사가 상가임대차법상 임대인 지위를 승계하는가”였습니다.

1) 대항력 취득 시점의 확인(의뢰인은 신탁사보다 먼저 대항력을 취득하였습니다)

상가건물 임대차보호법(이하‘상가임대차법’) 제3조 제1항에 따라, 건물 점유를 개시하고 사업자등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 의뢰인은 2022년 7월 25일 건물 점유를 시작하였고, 2022년 7월 27일 사업자등록을 마쳤으므로, 2022년 7월 28일부터 대항력을 보유하고 있었습니다. 신탁사 앞으로 소유권이전등기가 경료된 것은 2022년 9월 7일이었으므로, 의뢰인의 대항력 취득 시점이 신탁 등기보다 약 40일 앞서 있어 대항력이 완전히 보호됨을 확인하였습니다.

2) 수탁자는 소유권 취득과 함께 임대인 지위를 승계합니다.

신탁법상 신탁이 이루어지면 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 경료됨으로써 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전됩니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결). 상가임대차법 제3조 제2항은“임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정하고 있는바, 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마친 신탁사도 마찬가지로 임대인 지위를 승계합니다.

3) 신탁계약상‘임대인 지위 유보 특약’은 임차인에게 대항할 수 없습니다)최신 대법원 판례 적극 활용)

이 사건에서 가장 중요한 법리적 쟁점이었습니다. 이 사건 신탁계약 특약사항 제13조는“신탁계약 전에 체결된 임대차보증금 반환의무는 위탁자(시행사)의 책임으로 하며, 수탁자(신탁사)는 반환의무를 지지 않는다”고 명시하고 있었고, 이 내용은 신탁원부에도 등재되어 있었습니다.

그러나 저희는 대법원 2025. 8. 14. 선고 2023다297349 판결을 정밀 분석하여, 이러한 신탁계약 특약은 의뢰인에게 대항할 수 없음을 확인하였습니다. 

위 대법원 판결은 다음과 같이 판시하였습니다.

“신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁계약에서는 특별한 사정이 없는 한, 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 등기기록의 일부로 보게 되더라도 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다.”

즉, 신탁원부에 아무리‘임대인 지위는 위탁자에게 유보된다’고 기재되어 있더라도, 그것은 신탁 내부 당사자 사이의 약정에 불과할 뿐, 신탁재산의 구성에 관한 사항이 아닌 이상 임차인이라는 제3자에게는 주장할 수 없습니다. 따라서 신탁사는 임차인에 대한 관계에서 임대인 지위를 부정할 수 없습니다.

2026년 9월 8일, 의정부지방법원 고양지원은 저희의 신청을 전부 받아들여 “별지목록 기재 건물에 관하여 상가임차권등기를 명한다”는 결정을 선고하였습니다.

이 결정으로 의뢰인은 상가에서 퇴거한 이후에도 임차권등기를 통해 대항력과 우선변제권을 유지하게 되었습니다. 이후 보증금 반환 소송 등 후속 절차에서도 자신의 권리를 온전히 주장할 수 있는 법적 기반을 확보하게 된 것입니다.

이 사건은 단순한 임차권등기 명령 사건을 넘어, 복잡한 이중 신탁구조 속에서 신탁사가 면책 특약을 방패로 삼아 임대인 지위를 부정하려 할 때, 이를 법리적으로 정면 돌파한 사례입니다. 특히 대법원 2025년 8월의 최신 판결을 신속하게 분석·적용함으로써, 신탁원부에 명시된 특약에도 불구하고 임차인의 권리를 인정받은 점에서 의미가 큽니다.