의뢰인은 2022년 2월, 충청북도 증평군 소재 상가 건물 1층 105호를 보증금 3,000만 원, 월차임 150만 원에 임차하여 ‘OO김밥’이라는 프랜차이즈 음식점을 시작했습니다. 같은 날 같은 건물 2층 202호도 별도로 임차하여 ‘OO비어’라는 주점을 함께 운영하였는데, 두 가게는 각각 별도의 임대차계약서를 작성하고, 각각의 사업자등록증을 발급받아 독립적으로 운영되었습니다.

의뢰인은 2022년 인테리어 공사비 7,360만 원, 주방집기 1,777만 원, 간판 및 사인물 1,760만 원 등 총 1억 원이 훌쩍 넘는 초기 비용을 투자하며 매장을 꾸렸습니다.

약 2년 6개월의 영업 끝에, 의뢰인은 105호 상가에서 권리금을 받고 사업을 정리하고자 2024년 11월, 신규임차인이 되려는 자를 구하여 권리금 8,000만 원의 권리금계약을 체결하였습니다. 그러나 임대인 측에 신규임대차계약 체결을 요청하자 임대인은 단호하게 거절하였습니다.

“1층만 따로 계약을 다른 사람한테는 안 해줘요.”

임대인은 105호와 202호를 동시에 사용할 임차인을 구해오지 않으면 계약을 체결해 줄 수 없다는 입장을 고수했습니다. 최초 임대차계약서에 “임차인은 퇴거 시 1층, 2층 같이 나간다”는 이른바‘동시 퇴거 특약’이 있었다는 것이 그 근거였습니다.

결국 권리금계약은 파기되고 말았고, 의뢰인은 갱신요구권을 행사해 임대차계약을 2026년 2월 27일까지 연장한 뒤 다시 한번 퇴거 의사를 표명했습니다. 그러나 임대인은 2025년 12월 31일과 2026년 1월 2일 전화통화에서도 같은 입장을 되풀이했습니다.

“따로 따로는 될 수가 없어요. 한 가게 앞으로는 계약을 안 써줘요.”

심지어 임대인은 2026년 1월 2일 통화에서 “계단을 없애는 공사를 해줄 임차인이 아니면 계약 안 해줘요”라는 요구까지 덧붙였습니다. 이는 기존 주방시설과 맞닿아 있는 계단을 철거하는 대규모 공사를 신규임차인이 부담하라는 뜻으로, 현실적으로 수용 가능한 임차인은 존재할 수 없는 조건이었습니다.

의뢰인은 이러한 부당한 상황에 맞서기 위해 법률사무소 명건의 문을 두드렸습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 크게 세 가지였습니다.

① ‘동시 퇴거 특약’이 갱신 계약에도 유효한가

② 105호와 202호가 구조적으로 불가분해 분리 임대 자체가 불가능한가

③ 신규임차인을 실제로 주선하지 않았더라도 임대인의 손해배상책임이 인정되는가

저희는 이 세 쟁점 모두에서 피고들의 주장이 법적으로 성립할 수 없음을 다음과 같이 논증했습니다.

1)  ‘동시 퇴거 특약’은 갱신 계약에 적용될 수 없습니다.

최초 임대차계약서(2022. 2. 28.)에는“임차인은 퇴거 시 1층 2층 같이 나간다”는 특약이 있었으나, 2024년 2월 26일 체결된 갱신 임대차계약서에는 이 특약이 존재하지 않습니다. 임대인 측은“단순 실수로 누락된 것”이라고 주장했지만, 처분문서의 진정성립이 인정되면 법원은 문언대로 의사표시의 내용을 인정하여야 한다는 대법원 법리에 따라, 새로운 계약서에 없는 특약은 효력이 없다고 주장했습니다. 더 나아가, 갱신 계약은 월차임이 20만 원 인상되고 임대인 구성도 달라지는 등 실질적인 계약 변경이 있었으므로, 단순 반복 계약으로 볼 수도 없음을 강조했습니다.

또한 설령 이 특약이 유효하다고 가정하더라도, 이는 상가임대차법 제15조에 따라 무효입니다. 별개의 임대차계약으로 운영 중인 202호를 포기해야만 105호의 권리금을 회수할 수 있도록 하는 조항은, 상가임대차법이 강력히 보장하는 계약갱신요구권(제10조)과 권리금 회수기회(제10조의4)를 모두 부당하게 박탈하는 것으로 임차인에게 일방적으로 불리하기 때문입니다.

2) ‘구조적 불가분성’ 주장은 객관적 사실에 반합니다.

임대인 측은 건물이 최초 설계부터 통임대를 목적으로 건축되었고, 전기·수도 설비를 공유하기 때문에 분리 임대가 불가능하다고 주장했습니다.

그러나 저희는 다음 사실들을 증거로 제시했습니다.

• 105호와 202호는 등기부상 명백히 구분된 별개의 부동산으로, 처음부터 각각 별도의 임대차계약서가 작성되었을 것

• 의뢰인이 약 4년간 두 호실에 서로 다른 사업자등록을 하여 독립적으로 운영해온 사실

• 전기·소방·가스 설비는 각각 별도로 설치되어 있으며, 수도만 공유되어 있을 뿐인데, 이는 관리비 분담으로 충분히 조율 가능한 문제

• 결정적으로, 의뢰인이 2026년 2월 105호에서 퇴거한 이후, 임대인 스스로 202호는 제외하고 105호만을 독립적으로 새로운 임차인(과일가게)에게 임대했다는 사진 증거

이 마지막 증거는 임대인이 법정에서 주장한 ‘구조적 불가분성’이 허위였음을 스스로 증명한 것이었습니다.

3) 임대인의 ‘확정적 거절’신규임차인 주선 없이도 손해배상 청구 가능

상가임대차법 원칙상 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구하려면 임차인이 신규임차인을 직접 주선해야 합니다. 그러나 대법원은 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우, 굳이 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 것으로 부당하다고 판시한 바 있습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).

저희는 임대인의 발언을 담은 녹취록을 통해 임대인이 “한 사람 앞으로는 계약 안 써줘요”, “따로 따로는 될 수가 없어요”라는 말로 계약 거절 의사를 번복 가능성 없이 확정적으로 표명했음을 입증했습니다. 이 사건에서 의뢰인이 신규임차인을 실제로 구하지 않았더라도, 임대인의 이러한 발언은 그 자체로 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에 정한 권리금 회수 방해행위에 해당한다고 주장했습니다.

2026년 9월 3일, 청주지방법원은 저희의 주장을 모두 받아들여 “피고들은 공동하여 원고에게 40,398,400원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라”는 원고 승소 판결을 선고했습니다.

이 판결은 임대인이 ‘건물 구조상 불가피하다’거나  ‘원래부터 그런 조건이었다’는 명분을 내세워 임차인의 권리금 회수를 막으려는 행위가 상가임대차법상 용납될 수 없음을 분명히 한 사례입니다. 특히 임대인이 법정에서 주장한‘분리 불가’가 허구였음을 스스로의 행동(퇴거 후 단독 임대)으로 드러낸 순간, 사건의 승패는 사실상 결정되었다고 해도 과언이 아닙니다.